Ce que l’annuaire permet de comparer
Le comparateur rapproche des territoires avec une même surface, un même type de logement et un budget d’achat. Il couvre les cent grandes communes nationales retenues, les trois communes les plus peuplées de chaque département, les communes d’Île-de-France et les 45 arrondissements de Paris, Lyon et Marseille. Ces trois villes disposent également d’une fiche de synthèse. La couverture ne représente pas toutes les communes françaises. Les régions et départements restent explorables même lorsqu’aucune commune n’est encore documentée.
Les résultats ne sont pas des annonces de logements disponibles. Le budget estimé correspond au prix médian multiplié par la surface. Les frais d’acquisition, les travaux, les intérêts et les assurances ne sont pas intégrés à cette première sélection. Une réponse au-dessus du budget est explicitement identifiée comme telle.
Comment sont calculées les étoiles ?
Les étoiles représentent un indice comparatif éditorial sur cinq. Elles ne sont ni des avis clients, ni une prévision de performance, ni une recommandation personnalisée. Deux valeurs entrent dans le calcul : le ratio annuel de loyer charges comprises rapporté au prix médian, et la part de logements vacants du parc privé.
| Critère | Calcul | Poids |
|---|---|---|
| Ratio brut indicatif R, en % | Note = 1 + 0,8 × (R − 2), limitée entre 1 et 5 | 65 % |
| Vacance V, en % | Note = 5 − 0,4 × (V − 3), limitée entre 1 et 5 | 35 % |
La moyenne pondérée est arrondie au dixième. Exemple pédagogique : pour un ratio de 5 % et une vacance de 6 %, les notes intermédiaires sont 3,4 et 3,8. L’indice est donc de 3,5/5 après arrondi. Les étoiles pleines sont une représentation arrondie à l’unité ; le chiffre indique la valeur exacte à un dixième.
Ces seuils et pondérations sont des choix éditoriaux fixes. Ils ne prétendent pas mesurer tous les déterminants d’un investissement. L’indice ignore notamment la qualité du bien, les travaux, l’énergie, la fiscalité personnelle, le financement, l’emploi futur et le prix de revente. Si un ingrédient nécessaire manque, l’indice reste non calculable. Aucune donnée manquante n’est remplacée par zéro.
Pour Paris, Lyon et Marseille, les données sont détaillées par arrondissement. La fiche de ville affiche la moyenne simple des indices calculables de ses arrondissements, identifiée comme telle. Les prix restent des médianes par arrondissement : aucun prix communal n’est reconstitué artificiellement.
Lire la carte de France
La couleur d’une région ou d’un département correspond à la moyenne arithmétique des indices calculables des communes couvertes, à l’exclusion des arrondissements pour éviter un double comptage. Vert : au moins 4 ; ocre : de 3 à moins de 4 ; rose : moins de 3 ; gris : non calculable. Cette moyenne porte sur la sélection disponible, sans pondération de population ni de ventes. Elle ne représente pas la totalité du marché régional.
Prix : des ventes historiques, pas un devis
Le prix au mètre carré provient des statistiques DVF disponibles, sur dix semestres, dans le fichier publié en juillet 2026. Les appartements et maisons sont séparés. Un minimum de vingt ventes est demandé pour utiliser le prix. Les séries ne permettent pas une estimation distincte des studios et des grands appartements. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte ne sont pas couverts par cette source DVF.
Loyers : charges comprises et logements non meublés
Les valeurs utilisées proviennent de la carte des loyers ANIL 2025, sur les annonces au troisième trimestre 2025. Attribution : « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ». Certaines estimations reposent sur la commune, d’autres sur une zone ; les loyers classés fragiles n’entrent pas dans le calcul du ratio brut. Une valeur d’annonce n’est pas un bail signé. Le loyer hors charges du logement doit être vérifié pour établir un revenu de propriétaire.
Le ratio brut n’est pas un rendement net
Le ratio affiché est égal à douze fois le loyer mensuel par mètre carré, divisé par le prix par mètre carré, puis multiplié par cent. Les charges comprises peuvent surestimer le revenu effectivement conservé. Le calcul ne retranche pas la vacance, les dépenses, les impôts ni les frais d’achat. Les médianes de vente et les estimations de loyer ne portent pas sur les mêmes logements. Ce ratio sert uniquement de repère territorial.
Vacance, fiscalité et zonage
La part de logements vacants provient du parc privé LOVAC, millésime 2025 utilisé dans le fichier diffusé. Les cellules absentes ou secrétisées restent vides. Elle ne prédit pas la vacance du bien acheté. Le taux TFPB provient du REI DGFiP 2025 et additionne les parts communale, syndicale et intercommunale ; il ne s’applique pas au prix du logement et ne constitue pas un montant de taxe. La TEOM et les taxes annexes ne sont pas incluses.
Le zonage ABC est le classement réglementaire depuis juin 2026. Il ne mesure pas directement le rapport entre candidats et annonces. Pour les arrondissements municipaux, la fiscalité peut reprendre celle de la commune parente. Les prix et loyers utilisent leurs codes propres lorsqu’ils sont disponibles.
Mises à jour et corrections
Chaque source conserve son millésime. Une nouvelle construction du site ne signifie pas que les données ont été actualisées. Le traitement doit être relancé avec des sources identifiées, puis les écarts et la couverture contrôlés avant publication. Les dates éditoriales ne sont pas réinitialisées lors d’une modification visuelle. Si une erreur est confirmée, la valeur ou le texte concerné doit être corrigé avec sa source et la date de modification substantielle.
Géographie et fonds de carte
Les noms, codes, centres et populations sont issus de l’API Découpage administratif. Les contours proviennent de l’IGN Admin Express 2018, simplifiés par le projet France GeoJSON, sous licence ouverte. Ils servent au repérage et non à une délimitation foncière. Les données du comparateur sont chargées localement ; aucune saisie de budget n’est envoyée à un service d’estimation.
Passer des données à une décision
Utilisez l’annuaire pour retenir quelques territoires. Remplacez ensuite les moyennes par les chiffres du logement : prix négocié, frais, devis, loyer hors charges, charges non récupérables et financement. Faites vérifier les points juridiques, techniques ou fiscaux propres à l’opération par l’interlocuteur compétent. Le rôle de l’outil est de rendre la comparaison lisible et ses limites explicites.